Passo a passo da regularização de imóveis em Campinas
Regularizar um imóvel em Campinas é um processo em 8 etapas que passa por quatro esferas: o cartório e a Prefeitura (diagnóstico), a Semurb (projeto, protocolo no Aprova Fácil, alvará e CCO), a Receita Federal (INSS da obra) e o Registro de Imóveis (averbação). Veja o que acontece em cada uma, quanto demora e quanto custa — e onde a maioria dos processos trava.
Etapa 1 — Diagnóstico do imóvel: matrícula, IPTU e Ficha Informativa
Onde: Cartório de Registro de Imóveis, Secretaria de Finanças e Semurb (Ficha Informativa) · Prazo: De 5 a 15 dias úteis: a matrícula sai em até 5 dias úteis, a Ficha Informativa em alguns dias e o levantamento com medição é feito em uma visita.
Antes de qualquer projeto, descobrimos o que a Prefeitura e o cartório sabem sobre o imóvel: área aprovada, área existente com Habite-se, área lançada no IPTU, restrições do lote e processos anteriores.
O que fazer
Pedir a matrícula atualizada (validade de 30 dias para o cartório) e ler as averbações: qual área construída consta, se há construção averbada, ônus, indisponibilidade ou hipoteca.
Emitir o espelho do IPTU e a certidão de dados cadastrais: área construída lançada, padrão da construção, ano-base.
Solicitar a Ficha Informativa Completa do lote na Semurb (formulário eletrônico da Seplama/Semurb) e verificar zoneamento, restrições e aprovações anteriores.
Levantar o imóvel no local: medir todas as áreas cobertas (inclusive varandas, área gourmet, edícula, cobertura de garagem, piscina), pé-direito, recuos, aberturas próximas às divisas e área permeável.
Cruzar os quatro dados (matrícula × IPTU × aprovação × existente) e classificar cada parte da construção: aprovada, existente com Habite-se, a regularizar, a demolir.
Se houver processo antigo, auto de infração ou embargo, obter cópia do processo na Semurb antes de decidir a estratégia.
Etapa 2 — Enquadramento urbanístico: zoneamento, parâmetros do lote e regras do loteamento
Onde: Semurb e associação do loteamento · Prazo: De 3 a 10 dias úteis de análise técnica, feita em paralelo ao levantamento.
Cada parte da construção é conferida contra os parâmetros do lote: recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade, altura, aberturas junto à divisa e vagas. Aqui se decide o que pode ser regularizado como está, o que precisa de adequação e o que precisa ser demolido.
O que fazer
Identificar a zona do lote na Ficha Informativa e levantar os parâmetros aplicáveis: recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade, gabarito e usos permitidos.
Verificar se o lote está em APA, em Barão Geraldo, no Loteamento Jatibela ou em área com CONDEPACC/CONDEPHAAT — cada caso tem regras próprias.
Conferir cada corpo construído: recuos frontal, lateral e de fundos; aberturas a menos de 1,50 m das divisas; altura e afastamento acima de 9 m; vagas e rampa.
Calcular a área permeável real (piscina descoberta não conta como área construída, mas não é permeável) e comparar com o mínimo exigido.
Decidir o caminho: regularização total, regularização com demolição parcial, ou adequação física antes do protocolo (ex.: abrir área permeável, fechar abertura na divisa).
Em loteamento fechado, submeter o projeto de regularização à comissão de obras da associação quando o regimento exigir, para evitar multa interna e embargo pelo condomínio.
Etapa 3 — Levantamento e Projeto Simplificado de regularização com ART/RRT
Onde: Engenheiro ou arquiteto responsável (CREA-SP / CAU-SP) · Prazo: De 5 a 15 dias úteis após o levantamento, conforme o porte do imóvel.
O Projeto Simplificado, no padrão exigido pela Semurb, é o documento central: implantação geral 1:500, planta de cada pavimento com a área a regularizar em verde, corte esquemático, memorial de cálculo de áreas e ART/RRT de "responsável técnico pelo levantamento".
O que fazer
Fazer o levantamento cadastral completo: medidas internas e externas, pé-direito, cotas de nível, recuos e posição das aberturas em relação às divisas.
Desenhar o Projeto Simplificado no padrão da Semurb e da Cartilha (sem paisagismo, móveis, curvas de nível ou lotes vizinhos nas implantações dos pavimentos).
Classificar as áreas com as cores oficiais e indicar por texto varandas, terraços, piscina, vazio de escada, faixa de viela sanitária e projeção do pavimento superior.
Preparar o memorial de cálculo de áreas por pavimento e por classificação (aprovada, existente, a regularizar, a demolir) e o memorial de área permeável.
Emitir e recolher a ART (CREA-SP) ou RRT (CAU-SP) de levantamento e, quando houver obra de adequação, a de execução.
Exportar o arquivo no formato exigido pelo Aprova Fácil e conferir legibilidade: projeto ilegível não é aceito pela Semurb.
Etapa 4 — Protocolo no Aprova Fácil: alvará de regularização, taxas e multa
Onde: Semurb — plataforma Aprova Fácil · Prazo: A análise da Semurb varia com a fila e com o número de comunique-se; regularizações simples de casas saem em 2 a 4 meses, casos com adequações ou APA em 4 a 8 meses.
Desde 11/08/2023 todo pedido de regularização, alvará e CCO em Campinas é protocolado no Aprova Fácil. O pedido leva o projeto, os memoriais, as ARTs, os documentos do imóvel e do proprietário, e gera as taxas de análise e a multa de regularização cobrada pela Prefeitura.
O que fazer
Cadastrar o proprietário e o responsável técnico no Aprova Fácil e abrir o processo do tipo correto (regularização, regularização com ampliação, ampliação, reforma).
Anexar o Projeto Simplificado, memoriais, ART/RRT, matrícula, IPTU, RG/CNH, comprovante de endereço coerente com o cadastro e, se houver, contrato social ou procuração.
Preencher os dados de área (aprovada, existente, a regularizar, a demolir) exatamente como no memorial — divergência gera comunique-se.
Assinar eletronicamente o termo de responsabilidade e as declarações exigidas (ano e dia, acessibilidade em uso não residencial).
Emitir e pagar as guias de taxa de análise; a multa de regularização é lançada conforme a área e cobrada antes da expedição do alvará.
Acompanhar o processo e responder cada comunique-se dentro do prazo, sem deixar o processo ser indeferido por decurso de prazo.
Etapa 5 — Análise, comunique-se e expedição do alvará de regularização
Onde: Semurb — Departamento de Uso e Ocupação do Solo · Prazo: Cada rodada de comunique-se soma de 15 a 45 dias ao processo. Prazos totais típicos: 2 a 4 meses (simples) e 4 a 8 meses (com adequações).
O analista confere o projeto contra as normas urbanísticas e a Ficha Informativa. Exigências chegam como "comunique-se"; respondidas, o processo é deferido e sai o alvará de regularização (e de ampliação/reforma, quando houver obra). Só com o alvará em mãos se pede o CCO.
O que fazer
Monitorar o processo no Aprova Fácil e ler o comunique-se na íntegra — o analista costuma listar todos os pontos de uma vez.
Responder cada item com correção pontual no desenho, novo memorial quando a área mudar e, se necessário, declaração ou documento complementar.
Se a exigência envolver adequação física (demolir parte, abrir área permeável), executar a obra com ART de execução e apresentar a nova situação.
Após o deferimento, pagar a taxa de expedição e a multa de regularização remanescente e obter o alvará e a planta aprovada assinada.
Guardar o alvará, a planta aprovada e o memorial: eles são exigidos no CCO, no INSS (área) e no cartório.
Etapa 6 — Vistoria da Sanasa, DIC, DAC e emissão do CCO (Habite-se)
Onde: Semurb — Departamento de Controle Urbano; Sanasa; Secretaria de Finanças (ISSQN/DIC); SisDAC · Prazo: Vistoria da Sanasa e DIC: 2 a 4 semanas em paralelo; análise e vistoria do CCO na Semurb: 30 a 90 dias.
O Certificado de Conclusão de Obra é o Habite-se de Campinas. O pedido leva a declaração de CCO, fotos padronizadas, planta aprovada, vistoria da Sanasa, DIC de encerramento (ISSQN da construção), DAC pelo SisDAC e memorial de área permeável — e, para uso não residencial ou multifamiliar, vistoria do Corpo de Bombeiros e Termo de Acessibilidade.
O que fazer
Concluir a obra (ou as adequações) exatamente como aprovado: o vistoriador compara a planta com o executado.
Solicitar a vistoria da Sanasa (balcão do Espaço Cidadão ou unidades da Sanasa) e obter o documento original.
Regularizar o ISSQN da construção na Secretaria de Finanças: abertura/encerramento da inscrição de construção civil e emissão do DIC.
Preencher a DAC CCO no SisDAC (responsável técnico, responsável pelo levantamento ou proprietário) para atualizar o cadastro de área construída.
Produzir as fotos padronizadas (calçada, frente, laterais, fundos) com croqui de localização e montar a declaração de CCO com firma reconhecida.
Para uso não residencial ou multifamiliar: providenciar AVCB/CLCB e o Termo de Acessibilidade; para condomínio, o memorial de especificação.
Protocolar o CCO no Aprova Fácil, acompanhar a vistoria e retirar o certificado (proprietário, RT ou procurador com procuração original).
Etapa 7 — INSS da obra: CNO, aferição por área e CND da Receita Federal
Onde: Receita Federal do Brasil (CNO, Sero e CND) · Prazo: De 1 a 3 semanas: cadastro no CNO no dia, aferição no Sero e CND após a compensação do DARF.
O cartório só averba a construção com a Certidão Negativa de Débitos previdenciários da obra. Para obras sem contabilidade, a Receita afere a contribuição por área e padrão; pequenas residências unifamiliares podem ser dispensadas.
O que fazer
Inscrever ou localizar a obra no CNO (e-CAC) com os dados do CCO: área, endereço, proprietário, datas de início e fim.
Escolher a forma de apuração: escrituração (notas fiscais e GFIP/eSocial) ou aferição indireta por área, padrão e tipo de obra no Sero.
Verificar hipóteses de dispensa (residência unifamiliar de pequeno porte, uso próprio, sem mão de obra remunerada) e de decadência para obras antigas, reunindo as provas de data.
Gerar o DARF, quitar ou parcelar e emitir a CND da obra na Receita Federal.
Etapa 8 — Averbação no Registro de Imóveis e atualização do IPTU
Onde: 1º, 2º ou 3º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas; Secretaria de Finanças · Prazo: O cartório qualifica e averba em até 10 dias úteis quando não há exigência; com nota de exigência, some o tempo de resposta.
Com CCO, CND e ART em mãos, a construção é averbada na matrícula do imóvel pelo cartório da circunscrição. É o ato que torna o imóvel vendável, financiável e herdável sem restrição — e que fecha o ciclo com o cadastro do IPTU atualizado.
O que fazer
Identificar o cartório competente pela matrícula (1º, 2º ou 3º ORI de Campinas) e protocolar o requerimento de averbação com firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada.
Instruir com CCO, CND da obra, ART/RRT, planta aprovada (se solicitada) e documentos do proprietário.
Pagar os emolumentos calculados sobre o valor da construção e acompanhar a qualificação registral; responder eventual nota de exigência.
Retirar a matrícula atualizada com a averbação e conferir a área.
Conferir o cadastro do IPTU (área construída e padrão) e, se necessário, requerer a atualização ou a revisão do lançamento.
Pela definição que a Semurb adota, clandestina é a construção executada sem aprovação do órgão municipal e irregular é a executada em desacordo com as normas edilícias do município. Ambas se regularizam pelo mesmo processo, desde que a edificação caiba nos parâmetros do lote; a diferença aparece na multa e na análise.
Na maioria dos casos, sim — com adequação. O diagnóstico da Cruzeiro identifica exatamente o que ultrapassa os parâmetros (recuo, ocupação, permeabilidade, altura, abertura junto à divisa) e propõe a solução de menor custo: piso drenante para recuperar permeabilidade, fechamento ou recuo de abertura, demolição parcial de uma cobertura, projeto substitutivo. A adequação é executada com ART e só então o processo é protocolado, evitando comunique-se e taxas pagas em dobro.
Construção sobre área pública, faixa de viela sanitária, diretriz viária, área de preservação permanente ou área de risco; e o que não cabe nos parâmetros do lote (recuos, ocupação, coeficiente, permeabilidade, altura) sem adequação. Nesses casos a solução é demolição parcial ou adequação física antes do protocolo.
Pela área a regularizar (a parte em verde no Projeto Simplificado), conforme a tabela de valores em UFIC da Prefeitura, atualizada anualmente. Área já aprovada ou já com Habite-se não gera multa. A Cruzeiro simula o valor no diagnóstico.
Não. O alvará autodeclaratório do Construa Já vale para obra nova de habitação unifamiliar e sobrados, reforma sem acréscimo de área e demolição total. Regularização de construção existente, obra já iniciada, reforma estrutural, imóvel tombado e gleba ficam de fora e seguem o rito ordinário.
Da matrícula à averbação, de 6 a 12 meses: diagnóstico e projeto (2 a 4 semanas), análise na Semurb (2 a 8 meses conforme comunique-se e adequações), CCO (1 a 3 meses), INSS e cartório (1 a 2 meses).
É a exigência do analista da Semurb para corrigir ou complementar o projeto ou os documentos, com prazo para resposta no Aprova Fácil. Responder parcialmente ou fora do prazo devolve o processo ao início. A Cartilha recomenda corrigir pontualmente sem "arrastar" o desenho, porque a Semurb sobrepõe as plantas para reanalisar só o que mudou.
Compare quatro áreas: a averbada na matrícula, a lançada no IPTU, a aprovada na Semurb (Ficha Informativa/aprovação anterior) e a existente no local. Se as quatro batem e há CCO, está regular; qualquer diferença indica área a regularizar ou a averbar.
