Perguntas e respostas sobre regularização de imóveis em Campinas

Sim. Em Campinas o Habite-se chama-se oficialmente CCO — Certificado de Conclusão de Obra. É emitido pelo Departamento de Controle Urbano da Secretaria Municipal de Urbanismo (Semurb) e comprova que a construção foi concluída conforme a planta aprovada e está apta a ser ocupada. É exigido pelo cartório para averbar a área, pelos bancos para financiar e pela Prefeitura para o Alvará de Uso de atividades comerciais.

A documentação básica do formulário FO936 da Semurb: declaração para solicitação de CCO com firma reconhecida ou autenticada; fotos coloridas da calçada, frente, laterais e fundos com croqui de localização; cópia da planta aprovada; vistoria da Sanasa (original ou cópia autenticada); DIC — Documento de Informação Cadastral da construção civil (abertura para aprovações anteriores a maio/2007, encerramento para posteriores a maio/2016); DAC CCO gerada no SisDAC; e memorial de área permeável. Imóveis comerciais, industriais, institucionais e multifamiliares acrescentam a vistoria do 7º Grupamento de Bombeiros e o Termo de Acessibilidade; multifamiliares, ainda, o memorial de especificação de condomínio e a matrícula atualizada de até 30 dias.

Na plataforma Aprova Fácil da Semurb. O Semurb On-line foi encerrado em 11/08/2023 e, desde então, os novos pedidos de alvará (construção, ampliação, regularização, reforma, demolição) e de CCO são feitos exclusivamente pelo Aprova Fácil, com anexos em PDF e assinatura eletrônica dos termos.

Com a obra conforme a planta e o dossiê completo, a análise e a vistoria da Semurb levam de 30 a 90 dias. Antes disso, a vistoria da Sanasa e o DIC levam de 2 a 4 semanas e podem correr em paralelo. Se o imóvel ainda não tem alvará, some o tempo da regularização (2 a 8 meses).

Não. O vistoriador compara o executado com a planta aprovada; qualquer diferença (cobertura nova, varanda fechada, abertura a mais) reprova a vistoria. A diferença precisa ser regularizada antes, com Projeto Simplificado de regularização e alvará, ou desfeita.

É o Documento de Informação Cadastral da construção civil, ligado ao ISSQN da obra na Secretaria de Finanças: comprova a abertura e o encerramento da inscrição da construção e a situação do imposto sobre a mão de obra. Sem o DIC de encerramento (para aprovações após maio/2016) o CCO não é emitido.

É a Declaração de Atualização Cadastral, preenchida no sistema SisDAC pelo responsável técnico, pelo responsável pelo levantamento ou pelo proprietário. Ela atualiza a área construída no cadastro imobiliário e integra a documentação básica do CCO.

Residência unifamiliar não precisa de vistoria do Corpo de Bombeiros para o CCO. A vistoria do 7º GB e o Termo de Acessibilidade são exigidos para uso comercial, industrial, institucional e para edificações multifamiliares (prédios). As áreas comuns do condomínio, sim, têm AVCB próprio.

Pela definição que a Semurb adota, clandestina é a construção executada sem aprovação do órgão municipal e irregular é a executada em desacordo com as normas edilícias do município. Ambas se regularizam pelo mesmo processo, desde que a edificação caiba nos parâmetros do lote; a diferença aparece na multa e na análise.

Na maioria dos casos, sim — com adequação. O diagnóstico da Cruzeiro identifica exatamente o que ultrapassa os parâmetros (recuo, ocupação, permeabilidade, altura, abertura junto à divisa) e propõe a solução de menor custo: piso drenante para recuperar permeabilidade, fechamento ou recuo de abertura, demolição parcial de uma cobertura, projeto substitutivo. A adequação é executada com ART e só então o processo é protocolado, evitando comunique-se e taxas pagas em dobro.

Construção sobre área pública, faixa de viela sanitária, diretriz viária, área de preservação permanente ou área de risco; e o que não cabe nos parâmetros do lote (recuos, ocupação, coeficiente, permeabilidade, altura) sem adequação. Nesses casos a solução é demolição parcial ou adequação física antes do protocolo.

Pela área a regularizar (a parte em verde no Projeto Simplificado), conforme a tabela de valores em UFIC da Prefeitura, atualizada anualmente. Área já aprovada ou já com Habite-se não gera multa. A Cruzeiro simula o valor no diagnóstico.

Não. O alvará autodeclaratório do Construa Já vale para obra nova de habitação unifamiliar e sobrados, reforma sem acréscimo de área e demolição total. Regularização de construção existente, obra já iniciada, reforma estrutural, imóvel tombado e gleba ficam de fora e seguem o rito ordinário.

Da matrícula à averbação, de 6 a 12 meses: diagnóstico e projeto (2 a 4 semanas), análise na Semurb (2 a 8 meses conforme comunique-se e adequações), CCO (1 a 3 meses), INSS e cartório (1 a 2 meses).

É a exigência do analista da Semurb para corrigir ou complementar o projeto ou os documentos, com prazo para resposta no Aprova Fácil. Responder parcialmente ou fora do prazo devolve o processo ao início. A Cartilha recomenda corrigir pontualmente sem "arrastar" o desenho, porque a Semurb sobrepõe as plantas para reanalisar só o que mudou.

Na regra geral o mínimo é 15% da área do lote; na APA de Sousas e Joaquim Egídio é 20%; Barão Geraldo tem percentuais próprios e o Loteamento Jatibela segue parâmetros de permeabilidade específicos, definidos pela Prefeitura. Piscina, deck e calçadas não contam como permeáveis.

Não. A piscina descoberta não é computada como área construída e pode ficar em recuos e afastamentos, mas deve aparecer no projeto com texto "piscina" e hachura padrão e entra no cálculo da área impermeável.

A Cartilha da Semurb admite regularizar aberturas, terraços e varandas a menos de 1,50 m da divisa quando executados há mais de "ano e dia" e sem processo judicial do vizinho — mediante declaração específica no protocolo. Se foram executados há menos de ano e dia, é preciso adequar (fechar ou recuar).

Apenas a "cobertura exclusiva para vaga no recuo" nos limites de dimensão fixados pela Prefeitura, indicada no projeto com hachura própria e medidas. Cobertura maior ou fechada é área construída no recuo e não é regularizável.

Sim. A Semurb analisa edículas conforme orientação interna própria, além dos parâmetros gerais de recuo, ocupação e aberturas junto à divisa. A edícula é área construída normal para efeito de multa, CCO e averbação.

Depende. A pérgola com vãos abertos e sem cobertura não é computada; fechada com telhas, vidro ou policarbonato, passa a ser área coberta e entra na ocupação e no coeficiente.

Acima de 500 m³ fora da APA e acima de 100 m³ dentro da APA. O licenciamento é feito na Secretaria Municipal do Verde (sistema LAO) e o número é informado no Aprova Fácil.

Sim. O distrito tem parâmetros urbanísticos próprios de ocupação, altura e permeabilidade, diferentes da regra geral de Campinas. A Cartilha da Semurb orienta consultá-los antes de projetar ou regularizar em Barão Geraldo.

É o projeto padronizado pela Prefeitura de Campinas para aprovação e regularização: implantação geral na escala 1:500 com a área ocupada hachurada em preto, implantação de cada pavimento (1:200 ou 1:250), corte esquemático, legenda, notas e carimbo oficial. Nas implantações não podem constar curvas de nível, paisagismo, móveis, veículos ou lotes vizinhos.

Área a construir em vermelho; a demolir ou demolida em amarelo; a regularizar em verde; aprovada não construída em azul tracejado; aprovada em azul; existente (com Habite-se) em cinza.

"Responsável técnico pelo levantamento" ou texto similar. Para obra nova a ART de execução indica "responsável técnico pela execução da obra" e a de autoria "responsável técnico autoria de projeto". ART com atividade errada gera comunique-se.

Sim, com RRT do CAU-SP, aceito pela Semurb no lugar da ART do CREA-SP. Na Cruzeiro engenheiros e arquitetos próprios assinam levantamento, projeto e execução.

Não. A Semurb exige apenas o Projeto Simplificado com memoriais. Projeto executivo, estrutural e instalações só são necessários quando há obra de adequação ou exigência específica (por exemplo, laudo de sondagem para subsolo próximo ao lençol freático).

A plataforma digital da Semurb para protocolo, acompanhamento e gestão dos licenciamentos urbanísticos e edilícios de Campinas: abertura de processos, anexo de documentos, assinatura eletrônica de termos, consulta de exigências e emissão de alvarás e CCO. Obrigatória para novos pedidos desde 11/08/2023.

O documento da Semurb com o zoneamento e as restrições do lote (faixa de viela sanitária, diretriz viária, APA, tombamento, raio de esquina, medidas) e o histórico de aprovações. A Cartilha diz que é o primeiro passo de qualquer aprovação ou regularização; é solicitada por formulário eletrônico.

A Ficha Informativa indica se há aprovação anterior; a cópia do processo é obtida na Semurb (serviço de cópia de processos). Ela é indispensável para separar área aprovada, existente e a regularizar.

O licenciamento autodeclaratório da Prefeitura de Campinas: para obra nova de habitação unifamiliar e sobrados, reforma sem acréscimo de área e demolição total, em até 2.500 m² sem licenciamento ambiental nem EIV, o Aprova Fácil confere os parâmetros automaticamente e emite o alvará em média em 3 a 5 dias úteis após o pagamento, com base na Declaração de Responsabilidade do proprietário, do autor e do executor.

Sim. A Cartilha alerta que o endereço cadastrado deve ser coerente com o comprovante enviado e atual; divergência trava o protocolo e exige contato com a Semurb (19 3766-2300).

Sim. Quando a Ficha Informativa indica CONDEPACC ou CONDEPHAAT, a intervenção (reforma, ampliação, demolição, regularização) depende de autorização da Coordenadoria Setorial de Patrimônio Cultural, na Estação Cultura, antes da Semurb. O Construa Já não se aplica.

Somam-se: taxas de análise e expedição da Semurb, multa de regularização proporcional à área, ART/RRT, honorários de levantamento e projeto, ISSQN da construção quando devido, contribuição previdenciária da obra (INSS) e emolumentos de averbação. O peso de cada item depende da área a regularizar e do padrão; o diagnóstico da Cruzeiro entrega a simulação.

Não. O diagnóstico (matrícula × IPTU × Ficha Informativa × levantamento) e o orçamento são gratuitos e sem compromisso. Você recebe o que precisa ser regularizado, o caminho, o prazo estimado e a simulação de taxas, multa e honorários antes de decidir.

Não. Multa incide sobre a área construída sem alvará ou em desacordo (verde). Área aprovada e não construída (azul tracejado) apenas é retirada do projeto.

Em geral sim, porque a DAC leva a área real ao cadastro. Em compensação, a regularização evita o lançamento retroativo com multa que ocorre quando a Prefeitura descobre área não declarada. Padrão ou área errados podem ser impugnados com laudo técnico.

A Secretaria de Finanças apura o ISSQN da construção civil na abertura e no encerramento da inscrição (DIC). Há isenções para casos específicos (interesse social, mutirão, doação ao município). O DIC de encerramento é exigido no CCO.

Porque é exigência legal para averbar obra: o Registro de Imóveis não pode anotar a construção na matrícula sem a Certidão Negativa de Débitos previdenciários da obra, emitida pela Receita Federal. A CND comprova que a contribuição sobre a mão de obra foi recolhida ou dispensada.

O Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, que substituiu a matrícula CEI. Toda obra precisa estar inscrita para apurar a contribuição e emitir a CND.

Por aferição indireta: área construída (do CCO), padrão e tipo de obra, com base no custo unitário básico definido pela Receita. O cálculo é feito no Sero, gera o DARF e, após o pagamento, a CND.

Pode alegar decadência dos períodos com mais de cinco anos, desde que a data de conclusão seja comprovada (IPTU com área lançada, aprovação antiga, fotos datadas, contas). Sem prova, a Receita considera a obra concluída na data do CCO.

A Receita Federal prevê dispensa para obra residencial unifamiliar de pequeno porte, para uso próprio, executada sem mão de obra remunerada, dentro de limites de área. A Cruzeiro verifica o enquadramento antes de declarar.

É anotar na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, a área construída reconhecida pela Prefeitura. Sem averbação o imóvel é "terreno" para o banco e para a escritura.

O 1º, o 2º ou o 3º Oficial de Registro de Imóveis, conforme a circunscrição indicada na própria matrícula. Protocolar no cartório errado devolve o pedido.

Requerimento assinado, CCO/Habite-se, CND da obra, ART/RRT (na maioria dos oficiais), documentos pessoais e, se solicitado, a planta aprovada. Em condomínio de lotes, a convenção pode ser exigida.

O oficial qualifica e pratica o ato em até 10 dias úteis quando não há exigência; com nota de exigência, soma-se o prazo de resposta.

Não. O CCO é o documento que comprova a regularidade da construção perante o município; o cartório não averba com base em IPTU ou laudo particular.

Não. A comissão de obras aplica as diretrizes construtivas internas; o alvará, a regularização e o CCO são atos da Semurb. Uma casa aprovada só pela associação é clandestina para a Prefeitura.

A Semurb não exige. Mas a maioria dos regimentos internos exige aprovação prévia da comissão de obras, e o descumprimento gera multa e embargo interno. A Cruzeiro protocola nas duas frentes com o mesmo projeto.

Sim — recuos maiores, altura de muros, cobertura de vaga, materiais de fachada. O projeto de regularização precisa caber nas normas municipais e nas diretrizes do loteamento.

Só a ampliação. O Projeto Simplificado mostra a área existente com Habite-se em cinza e a ampliação em verde; multa, CCO complementar, INSS e averbação incidem só sobre a diferença.

Não. No condomínio de lotes o cartório pode exigir a convenção na averbação; no loteamento com associação, a matrícula é do lote comum e a averbação segue o rito normal.

Se fica nos distritos de Sousas ou Joaquim Egídio ou na região nordeste entre Sousas, o rio Atibaia e as divisas com Jaguariúna e Pedreira, sim. A Ficha Informativa confirma.

A APA tem regras próprias de parcelamento, uso e ocupação do solo, diferentes da regra geral de Campinas: permeabilidade mínima de 20% do lote, licenciamento ambiental para movimentação de terra acima de 100 m³, lote mínimo e parâmetros de ocupação e altura específicos, além das faixas de APP de rios, córregos e nascentes. A Cartilha da Semurb orienta consultar esses parâmetros antes de projetar ou regularizar uma residência na APA.

20% da área do lote, contra 15% na regra geral. Piscinas, decks e áreas gourmet grandes em lotes de 1.000 m² costumam estourar o limite e exigem piso drenante ou jardim para regularizar.

Movimentação de terra acima de 100 m³ na APA exige licenciamento ambiental na Secretaria do Verde (LAO). O memorial de movimentação de terra e o número do licenciamento entram no processo do Aprova Fácil.

A Prefeitura de Campinas vincula o Alvará de Uso à regularidade da edificação: sem CCO, exige laudo técnico com ART/RRT atestando segurança, estabilidade e habitabilidade; o alvará também é cancelado se o AVCB/CLCB não for renovado. Regularizar a edificação é o caminho para o alvará definitivo.

Além da documentação básica, exige-se a vistoria do 7º Grupamento de Bombeiros (AVCB ou CLCB) e o Termo de Acessibilidade. Indústrias e instituições seguem a mesma regra.

Sim: mudança de uso exige que o uso seja permitido na zona, projeto com vagas e acessibilidade, alvará e CCO para o novo uso. Sem isso o Alvará de Uso fica condicionado ou é negado.

Sim. A Prefeitura fixa o número mínimo de vagas por uso; quando o lote não comporta, admite-se convênio com estacionamento em raio de 500 m em alguns casos.

Em regra não: os bancos avaliam e financiam a área averbada na matrícula. Casa de 300 m² com matrícula "terreno" é avaliada como terreno ou tem o crédito negado. A regularização completa leva de 6 a 12 meses, por isso deve começar antes do anúncio.

Pode, à vista e com o comprador ciente — mas com desconto e risco de rescisão. Contratos com prazo de regularização, retenção de valor ou condição suspensiva protegem as duas partes; a Cruzeiro fornece o diagnóstico com cronograma e custo para instruir o contrato.

A responsabilidade pela regularização passa a ser do atual proprietário perante a Prefeitura; contra o vendedor cabe discussão no contrato. Tecnicamente o caminho é o mesmo: regularização da ampliação, CCO, INSS e averbação.

Sim: a partilha avalia o imóvel pela matrícula, e a construção não averbada gera discussão de valor e exigência do cartório na transmissão. Regularizar antes agiliza inventário, doação e escritura.

Compare quatro áreas: a averbada na matrícula, a lançada no IPTU, a aprovada na Semurb (Ficha Informativa/aprovação anterior) e a existente no local. Se as quatro batem e há CCO, está regular; qualquer diferença indica área a regularizar ou a averbar.

Não. O cadastro tributário lança a área para cobrar imposto, inclusive de construções clandestinas. Regularidade é comprovada por aprovação + CCO + averbação.

Pedir a retificação de área no cartório antes da regularização da construção — a Cartilha da Semurb orienta aguardar o trâmite da retificação para aprovar o projeto.

Matrícula (mesmo antiga), espelho do IPTU, endereço e, se tiver, planta aprovada ou Habite-se anterior. Com isso a Cruzeiro pede a Ficha Informativa, faz o levantamento e devolve o diagnóstico com prazo e custo.