Passo a Passo para Projeto de Loteamento e Parcelamento do Solo

LOTEAMENTO (Lei 6.766/79): subdivisão de gleba em LOTES INDEPENDENTES com ABERTURA DE NOVAS RUAS (que passam a ser públicas). Exige infraestrutura completa. DESMEMBRAMENTO: subdivisão de gleba em LOTES INDEPENDENTES APROVEITANDO VIAS JA EXISTENTES — mais simples. CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO: lotes são FRAÇÕES IDEAIS de um imóvel único com regime condominial — ruas são particulares. Cada modalidade tem legislação e processo específico.

MÍNIMO FEDERAL: 125 m² e testada (frente) mínima 5 m (Lei 6.766/79). Municípios podem ESTABELECER MÍNIMOS MAIORES. Em SP, algumas zonas exigem 250-300 m² mínimo. Em empreendimentos de interésse social (ZEIS), podem ser admitidos lotes menores (70-100 m²). Em loteamentos EMPRESARIAIS/INDUSTRIAIS, testadas e áreas muito maiores são padrao.

Lei 6.766: MÍNIMO 35% para: SISTEMA VIÁRIO + ÁREAS VERDES + ÁREAS INSTITUCIONAIS (áreas para equipamentos comunitários: escola, posto de saúde, praça). Proporção entre essas áreas varia — padrão: 20% viário + 10% verdes + 5% institucionais. Lei local pode exigir mais (até 50% em alguns casos). As áreas TRANSFEREM PARA O MUNICÍPIO automaticamente no registro do loteamento.

GRAPROHAB (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo): órgão multidisciplinar vinculado à SH SP. Exigido para: LOTEAMENTOS de qualquer porte em ÁREAS URBANAS de municípios da Grande São Paulo; demais municípios: conforme por portaria. Analisa em PARALELO urbanístico, ambiental, sanitário, DER, concessionárias — EFICIENTE porque é UM ÚNICO PROTOCOLO. Emite Certificado de Conformidade que viabiliza o licenciamento municipal.

MUITO LONGO. PROJETO + LICENCIAMENTOS: 18 a 36 meses. OBRAS de infraestrutura: 12 a 24 meses. REGISTRO NO CARTÓRIO: 3-6 meses após execução da infraestrutura aprovada. TOTAL do planejamento ao registro: 30 a 60 meses (2,5 a 5 anos). Empreendimentos em áreas sensíveis (Mata Atlântica, próximas de APP) podem levar 5-7 anos.

NÃO. A Lei 6.766/79 (art. 37) proibe expressamente a comercialização antes do registro. Quem vende lote em loteamento NÃO REGISTRADO comete CRIME (art. 50 da Lei 6.766) além de responder por propaganda enganosa. Algumas práticas como "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PRÉVIO" com condição suspensiva ao registro podem ser utilizadas — mas exigem assessoria jurídica rigorosa. Registro é o MARCO LEGAL que viabiliza a venda.