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Como Fazer Projeto de Loteamento e Parcelamento do Solo

Projetos completos de loteamento conforme Lei 6.766/79 e legislações municipais. Projeto urbanístico, sistema viário, drenagem, terraplenagem, redes de infraestrutura (água, esgoto, energia) e acompanhamento do licenciamento até o registro em cartório.

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Projetos completos de loteamento conforme Lei 6.766/79 e legislações municipais. Projeto urbanístico, sistema viário, drenagem, terraplenagem, redes de infraestrutura (água, esgoto, energia) e acompanhamento do licenciamento até o registro em cartório.

Neste guia, a equipe técnica da Cruzeiro Engenharia — 36 anos de experiência e mais de 5.000 projetos entregues em São Paulo, Campinas e todo o estado — explica como realizar o serviço de Projeto de Loteamento de forma técnica, conforme a legislação vigente, evitando retrabalho e problemas com os órgãos fiscalizadores.

Passo a passo do serviço

Passo 1 — Viabilidade Urbanística

Consulta na prefeitura sobre a viabilidade do parcelamento, exigências e restrições especiais.

Passo 2 — Topografia e Diagnóstico Ambiental

Levantamento topográfico + diagnóstico ambiental (vegetação, corpos d'água, APPs).

Passo 3 — Projeto Urbanístico Inicial

Primeira proposta de parcelamento com aprovação do empreendedor.

Passo 4 — Projetos Complementares

Viário, terraplenagem, água, esgoto, drenagem, energia, iluminação.

Passo 5 — Licenciamentos Paralelos

Prefeitura (urbanístico) + CETESB (ambiental) + GRAPROHAB (SP) + DAEE (outorga).

Passo 6 — Registro em Cartório

Registro da planta de loteamento após emissão da licença — marco para comercialização dos lotes.

Quem precisa deste serviço

  • Proprietários de grandes glebas em conversao urbanística
  • Loteadores e incorporadoras
  • Construtoras em novos empreendimentos horizontais
  • Cooperativas habitacionais
  • Preparadores de novos bairros
  • Empreendimentos industriais em distritos/parques industriais
  • Empreendimentos rurais em parcelamento específico

Base normativa

  • Lei Federal 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano
  • Lei Federal 9.785/1999 — Alterações da 6.766
  • Lei Federal 10.257/2001 — Estatuto da Cidade
  • Lei Estadual SP 9.785/1999 e correlatas
  • Código de Obras Municipal
  • Plano Diretor Municipal
  • NBR 13133 — Execução de levantamento topográfico
  • Lei Federal 6.015/1973 — Registros Públicos (registro no cartório)

O que compõe o serviço

Levantamento Topográfico Georreferenciado

Topografia NBR 13133 com georreferenciação, curvas de nível, vegetação, corpos d'água — base para projeto.

Projeto Urbanístico

Layout de lotes, ruas, praças, áreas institucionais, áreas verdes — conforme Lei 6.766 (mínimo 35% para sistema viário e áreas de uso comum).

Projeto Viário e de Terraplenagem

Sistema viário com ruas e vias de circulação, movimentação de terra (cortes e aterros com balanço otimizado).

Projetos de Infraestrutura

Água, esgoto, drenagem pluvial, iluminação pública, pavimentação, rede elétrica — conforme normas municipais e da concessionária.

Licenciamento Urbanístico e Ambiental

Aprovação na prefeitura + CETESB (quando aplicável) + GRAPROHAB (SP) + órgãos viarios + concessionárias.

Registro em Cartório

Acompanhamento do REGISTRO da planta de loteamento no Cartório de Registro de Imóveis — marco legal do loteamento.

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Perguntas Frequentes

LOTEAMENTO (Lei 6.766/79): subdivisão de gleba em LOTES INDEPENDENTES com ABERTURA DE NOVAS RUAS (que passam a ser públicas). Exige infraestrutura completa. DESMEMBRAMENTO: subdivisão de gleba em LOTES INDEPENDENTES APROVEITANDO VIAS JA EXISTENTES — mais simples. CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO: lotes são FRAÇÕES IDEAIS de um imóvel único com regime condominial — ruas são particulares. Cada modalidade tem legislação e processo específico.

MÍNIMO FEDERAL: 125 m² e testada (frente) mínima 5 m (Lei 6.766/79). Municípios podem ESTABELECER MÍNIMOS MAIORES. Em SP, algumas zonas exigem 250-300 m² mínimo. Em empreendimentos de interésse social (ZEIS), podem ser admitidos lotes menores (70-100 m²). Em loteamentos EMPRESARIAIS/INDUSTRIAIS, testadas e áreas muito maiores são padrao.

Lei 6.766: MÍNIMO 35% para: SISTEMA VIÁRIO + ÁREAS VERDES + ÁREAS INSTITUCIONAIS (áreas para equipamentos comunitários: escola, posto de saúde, praça). Proporção entre essas áreas varia — padrão: 20% viário + 10% verdes + 5% institucionais. Lei local pode exigir mais (até 50% em alguns casos). As áreas TRANSFEREM PARA O MUNICÍPIO automaticamente no registro do loteamento.

GRAPROHAB (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo): órgão multidisciplinar vinculado à SH SP. Exigido para: LOTEAMENTOS de qualquer porte em ÁREAS URBANAS de municípios da Grande São Paulo; demais municípios: conforme por portaria. Analisa em PARALELO urbanístico, ambiental, sanitário, DER, concessionárias — EFICIENTE porque é UM ÚNICO PROTOCOLO. Emite Certificado de Conformidade que viabiliza o licenciamento municipal.

MUITO LONGO. PROJETO + LICENCIAMENTOS: 18 a 36 meses. OBRAS de infraestrutura: 12 a 24 meses. REGISTRO NO CARTÓRIO: 3-6 meses após execução da infraestrutura aprovada. TOTAL do planejamento ao registro: 30 a 60 meses (2,5 a 5 anos). Empreendimentos em áreas sensíveis (Mata Atlântica, próximas de APP) podem levar 5-7 anos.

NÃO. A Lei 6.766/79 (art. 37) proibe expressamente a comercialização antes do registro. Quem vende lote em loteamento NÃO REGISTRADO comete CRIME (art. 50 da Lei 6.766) além de responder por propaganda enganosa. Algumas práticas como "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PRÉVIO" com condição suspensiva ao registro podem ser utilizadas — mas exigem assessoria jurídica rigorosa. Registro é o MARCO LEGAL que viabiliza a venda.

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