Abertura do CNO (Cadastro Nacional de Obras) e aferição da obra junto à Receita Federal via sistema e-CAC. Cálculo de INSS previdenciário pela via direta ou indireta (tabela Sinapi), regularização da obra e emissão da CND — pré-requisito para habite-se, averbação e financiamento.
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Cadastro da obra no sistema CNO da Receita Federal, com dados da obra, proprietário, endereço, área construída e tipo de construção.
Cálculo do INSS previdenciário pela folha de pagamento real (direto) ou por aferição indireta via tabela Sinapi/CUB conforme o caso mais vantajoso.
Entrega da declaração da obra e do INSS no sistema e-CAC — DCTFWeb, GFIP-CNO ou EFD-Reinf conforme o caso.
Análise e solicitação de parcelamento do INSS com juros e multa de mora, ou quitação integral com desconto.
Após recolhimento/parcelamento, emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) ou Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEN).
Organização da CND, habite-se, matrícula e certidões para protocolo no cartório de registro de imóveis para averbação da construção.
CNPJ/CPF do proprietário, matrícula do imóvel, alvará de construção, habite-se (quando já emitido), projeto aprovado, cronograma e eventuais folhas de pagamento.
Acesso ao sistema CNO da Receita Federal, inclusão dos dados da obra e emissão do número CNO (substitui a antiga CEI de obra).
Definição da forma de aferição: direta (com contabilidade e folhas) ou indireta (via tabela CUB/SINAPI × área construída × fator de aferição).
Cálculo detalhado do INSS previdenciário — base de cálculo, alíquotas, multa e juros em caso de recolhimento tardio.
Envio das declarações no e-CAC (DCTFWeb, GFIP-CNO/EFD-Reinf), emissão do DARF, pagamento ou parcelamento.
Com pagamento confirmado ou parcelamento regularizado, emissão da CND/CPEN para uso na averbação e financiamento.
Seguimos rigorosamente as normas técnicas e a legislação aplicável ao serviço.
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O CNO (Cadastro Nacional de Obras) substituiu a antiga matrícula CEI de obra em 2018. É o número de identificação da obra perante a Receita Federal para fins de recolhimento do INSS previdenciário. Toda obra de construção, reforma ou ampliação (com área acima de determinado limite) precisa ser cadastrada no CNO.
Aferição direta: o INSS é calculado sobre a folha de pagamento real dos trabalhadores da obra — exige escrituração contábil e folhas. Aferição indireta: calculado por fórmula da Receita Federal baseada na área construída × valor do CUB/SINAPI × fator de aferição. Para pessoa física e obras pequenas, a indireta costuma ser única opção; para construtoras, a direta costuma ser mais vantajosa.
Depende do tipo de obra, área e forma de aferição. Para aferição indireta (pessoa física), normalmente fica entre 2% e 5% do valor do CUB × área. Há descontos pela existência de documentação (ART, projeto aprovado, notas fiscais dos materiais) e pela contratação de empresa optante do Simples. Calculamos precisamente no serviço.
Sem a CND de obra, o cartório não averba a construção na matrícula. Isso significa: você não consegue vender o imóvel pelo valor real, não consegue financiamento (IPTU aumenta quando regularizado, mas o imóvel passa a ter valor de mercado correto), e há risco de autuação futura com juros e multa elevados.
Sim. A Receita Federal permite parcelamento em até 60 parcelas, com juros Selic e multa de mora. Para dívidas grandes ou em situação de dificuldade, há programas especiais (Refis, Transação Tributária). Analisamos a melhor forma de regularização caso a caso.
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