Guia completo para elaboracao do projeto as-built para regularizacao de imoveis. Levantamento cadastral, compatibilizacao, ART e protocolo na prefeitura.
O projeto as-built e a representacao grafica do imovel conforme efetivamente construido. Ele e elaborado quando a edificacao foi executada sem projeto aprovado, com alteracoes em relacao ao projeto original ou quando nao existem registros tecnicos da construcao.
O projeto as-built e a representacao grafica do imovel conforme efetivamente construido. Ele e elaborado quando a edificacao foi executada sem projeto aprovado, com alteracoes em relacao ao projeto original ou quando nao existem registros tecnicos da construcao.
Na regularizacao de imoveis, o as-built e a peca tecnica fundamental para obter o habite-se ou a certidao de regularizacao junto a prefeitura. Sem ele, o imovel permanece irregular, com restricoes para financiamento, venda e obtencao de alvaras.
O levantamento deve ser preciso e completo, contemplando todas as dimensoes, areas, niveis e caracteristicas construtivas existentes, para que o projeto represente fielmente a realidade construida.
Antes de iniciar o levantamento fisico, e fundamental verificar toda a documentacao existente do imovel e sua situacao perante a prefeitura e o cartorio.
• Matricula do imovel — Verificar se a edificacao consta na matricula ou se apenas o terreno esta registrado
• Cadastro municipal (IPTU) — Conferir a area cadastrada e compara-la com a area real construida
• Projeto anteriormente aprovado — Verificar se existe projeto original aprovado na prefeitura e identificar as divergencias com a construcao atual
• Legislacao aplicavel — Consultar o Codigo de Obras vigente na epoca da construcao e o atual para entender quais parametros devem ser atendidos
Atenção: Imoveis construidos em areas de preservacao, faixa non aedificandi ou com restricoes ambientais podem nao ser passiveis de regularizacao.
Dica da Cruzeiro: Solicite a copia do projeto original na prefeitura, caso exista. Isso facilita a identificacao das alteracoes e pode simplificar o processo de regularizacao.
O levantamento fisico e a etapa de campo onde todas as dimensoes e caracteristicas da edificacao sao medidas e registradas para posterior representacao grafica.
• Medicao de ambientes — Todas as dimensoes internas e externas de cada comodo, incluindo espessura de paredes, pes-direitos e niveis
• Aberturas e esquadrias — Posicao, dimensoes e tipo de todas as portas, janelas e ventilacos permanentes
• Cobertura e estrutura — Tipo de estrutura (concreto, metalica, madeira), tipo de cobertura, inclinacao e materiais
• Implantacao no lote — Posicionamento da edificacao no terreno com medicao de recuos frontais, laterais e de fundos em relacao as divisas
Atenção: Medicoes imprecisas resultam em divergencias entre o as-built e a realidade, o que pode ser identificado em vistoria da prefeitura e causar exigencias.
Dica da Cruzeiro: Utilize trena laser e nivel a laser para garantir precisao nas medicoes. Registre tudo fotograficamente para consulta posterior durante a elaboracao das plantas.
Com os dados do levantamento, o profissional elabora as pecas graficas que representam fielmente a edificacao conforme construida.
• Planta de situacao e locacao — Posicao da edificacao no lote com todos os recuos cotados e area do terreno
• Plantas baixas — Representacao de todos os pavimentos com cotas, areas, denominacao de ambientes e indicacao de esquadrias
• Cortes e fachadas — Representacao vertical da edificacao com pes-direitos, niveis, cobertura e elementos estruturais visiveis
• Quadro de areas — Tabela com areas computaveis, nao computaveis, area total construida, taxa de ocupacao e coeficiente de aproveitamento
Atenção: Plantas desatualizadas ou que nao representem a realidade serao recusadas em vistoria, exigindo novo levantamento e reapresentacao.
Dica da Cruzeiro: Confira o padrao de apresentacao exigido pela prefeitura local. Alguns municipios possuem modelos obrigatorios de carimbo, formato de folha e escala.
Realizamos o levantamento completo, elaboramos o as-built e cuidamos de todo o processo de regularizacao junto a prefeitura e cartorio.
Apos a elaboracao do as-built, e necessario verificar se a edificacao existente atende aos parametros urbanisticos e ao Codigo de Obras aplicavel.
• Recuos e afastamentos — Verificar se os recuos frontais, laterais e de fundos atendem ao minimo exigido pela Lei de Zoneamento
• Taxa de ocupacao e coeficiente de aproveitamento — Conferir se a area construida nao excede os limites permitidos para a zona
• Ventilacao e iluminacao — Verificar se os vao de ventilacao e iluminacao natural atendem aos percentuais minimos do Codigo de Obras
• Acessibilidade — Para edificacoes comerciais, verificar conformidade com a NBR 9050 nos itens aplicaveis
Atenção: Edificacoes que excedem significativamente os parametros urbanisticos podem exigir demolicao parcial para viabilizar a regularizacao.
Dica da Cruzeiro: Caso a edificacao nao atenda a algum parametro, verifique se o municipio possui programa especial de regularizacao com parametros flexibilizados.
O profissional emite a ART ou RRT vinculada ao servico de levantamento e projeto as-built, e o processo e protocolado na prefeitura para analise e aprovacao.
• ART ou RRT de regularizacao — Deve especificar a atividade como "Levantamento Cadastral e Projeto As-Built para Regularizacao"
• Requerimento de regularizacao — Formulario especifico da prefeitura assinado pelo proprietario e pelo responsavel tecnico
• Documentacao do imovel — Matricula atualizada, IPTU, documento de identidade do proprietario e procuracao quando aplicavel
• Taxas e multas — Alem da taxa de analise, a regularizacao de construcao sem alvara normalmente envolve pagamento de multa administrativa
Atenção: A regularizacao nao isenta o proprietario das multas por construcao irregular. O pagamento da multa e condicao para aprovacao do processo.
Dica da Cruzeiro: Consulte antecipadamente o valor da multa de regularizacao. Em alguns municipios, ela pode ser significativa e deve ser considerada no orcamento do cliente.
Apos a analise e deferimento do projeto as-built, a prefeitura emite o habite-se ou certidao de regularizacao, que permite a averbacao da construcao na matricula do imovel.
• Habite-se ou certidao de regularizacao — Documento que atesta que a edificacao esta regular perante o municipio
• CND do INSS da obra — Certidao negativa de debitos previdenciarios da obra, exigida para averbacao no cartorio
• Averbacao da construcao — Registro da edificacao na matricula do imovel no Cartorio de Registro de Imoveis
• Atualizacao cadastral — Comunicar a prefeitura para atualizacao da area construida no cadastro do IPTU
Atenção: Sem a averbacao na matricula, o imovel permanece irregular para fins de financiamento bancario, venda e certidoes de anuencia.
Dica da Cruzeiro: A CND do INSS pode ser obtida por aferacao indireta (com base na area construida) quando nao ha documentacao de pagamento de contribuicoes durante a obra.
Pronto! Processo concluído com sucesso. Mantenha toda a documentação em dia para evitar problemas futuros.
O as-built e a representacao tecnica da edificacao conforme construida, sem alteracoes. O projeto de regularizacao pode incluir adequacoes necessarias para atender a legislacao. Em muitos casos, o as-built e apresentado como o proprio projeto de regularizacao quando a edificacao ja atende aos parametros legais.
O custo depende da area do imovel, da complexidade do levantamento, das taxas da prefeitura e da multa por construcao irregular. Alem dos honorarios do profissional, deve-se considerar taxas de analise, multa administrativa, custos cartorarios para averbacao e eventuais adequacoes fisicas no imovel.
Sim. A maioria dos municipios possui programas permanentes ou periodicos de regularizacao de edificacoes. A legislacao aplicavel pode ser a vigente na epoca da construcao, o que frequentemente facilita o atendimento aos parametros urbanisticos.
Sim. O as-built pode ser elaborado para edificacoes residenciais, comerciais, industriais e mistas. Cada tipo de uso pode ter exigencias adicionais, como projeto de prevencao contra incendio para comerciais e industriais, e atendimento a normas de acessibilidade.
Nossa equipe cuida de todo o processo — da documentação à aprovação final.
Preencha o formulário e nossa equipe entrará em contato em até 2 horas úteis.
Campos com * são obrigatórios
