Passo a Passo para Laudo de Manutenção Predial NBR 5674

PORQUE A LEI EXIGE: o Código Civil (art. 1.336) determina que cada condômino contribua para a CONSERVAÇÃO das partes comuns. NBR 5674 é a norma técnica que define COMO fazer essa conservação de forma sistematizada. Além disso: (1) PROTEGE patrimônio (manutenção preventiva custa muito menos que corretiva); (2) AUMENTA vida útil de equipamentos; (3) MANTÉM valor de revenda; (4) ATENDE exigências de SEGURO; (5) DOCUMENTA diligência em caso de sinistro — protege o síndico.

AS DUAS, mas com PRIORIDADE para PREVENTIVA. Preventiva: realizada em frequência DEFINIDA, antes do problema ocorrer (limpeza de calhas, lubrificação de bombas, pintura preventiva, troca de filtros). CUSTO MENOR, MAIOR CONFIABILIDADE. Corretiva: para reparar após falha. CUSTO MAIOR, IMPACTO OPERACIONAL. Estudos mostram que cada R$ 1 em manutenção preventiva ECONOMIZA R$ 5 em corretiva ao longo da vida útil. Também há PREDITIVA — baseada em monitoramento de estado (vibração, temperatura, ruído).

DIÁRIA: limpeza básica, vistoria visual de áreas comuns. SEMANAL: limpeza profunda, verificação de equipamentos críticos. MENSAL: lubrificação de motores, limpeza de filtros de AC, teste de gerador. SEMESTRAL: tratamento de água de torre, limpeza de calhas e ralos, lavagem de fachada. ANUAL: pintura preventiva, manutenção de elevadores, recarga de extintores, limpeza de reservatórios. QUINQUENAL: pintura completa, troca de impermeabilização de coberturas, restauros estruturais. Cada item da NBR tem periodicidade específica.

NÃO. SÃO DOCUMENTOS COMPLEMENTARES. INSPEÇÃO PREDIAL (NBR 16747): DIAGNÓSTICO do estado atual da edificação, classificação de anomalias, lista de ações necessárias. Periodicidade: a cada 3-5 anos. PLANO DE MANUTENÇÃO (NBR 5674): CRONOGRAMA de manutencões preventivas EM CONTINUO. A inspeção IDENTIFICA o que precisa fazer; o plano EXECUTA as ações preventivas. Condomínio bem geridos têm OS DOIS DOCUMENTOS atualizados.

DEPENDE do tamanho do condomínio. Edifício pequeno (10-30 unidades): valor acessível. Médio (30-100 unidades): valor proporcional. Grande (100-500+ unidades): valor maior, mas com economia de escala. O custo SE PAGA RAPIDAMENTE em economia de manutenção corretiva evitada. RETORNO sobre investimento: 1-3 anos.

PRECISA SER ATUALIZADO PERIODICAMENTE. RECOMENDAÇÃO: revisão ANUAL do plano (ajustes pontuais) e REVISAO COMPLETA a cada 5 ANOS. Também precisa ser atualizado: após reformas significativas; quando substituías periédicidades de equipamentos; quando atualizadas as NBRs aplicáveis. Manter o plano DESATUALIZADO é quase tão ruim quanto NÃO TER plano. Ofere cemos contrato de manutenção do plano com revisão anual.