Como Fazer Baixa de Obra para Emissão de Certidão Negativa de Débito (CND)

Conduzimos o processo completo de baixa da Matrícula CNO/CEI da obra junto à Receita Federal e a obtenção da Certidão Negativa de Débitos (CND) — documento obrigatório para Habite-se, averbação da construção na matrícula e regularização patrimonial. Aferição via SERO, dedução máxima de NF e gestão integral do processo.

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Neste guia, a equipe técnica da Cruzeiro Engenharia — 36 anos de experiência e mais de 5.000 projetos entregues em São Paulo, Campinas e todo o estado — explica como realizar o serviço de Baixa de Obra e CND de forma técnica, conforme a legislação vigente, evitando retrabalho e problemas com os órgãos fiscalizadores.

Quem precisa deste serviço

Proprietários com obra concluída precisando obter o Habite-se
Construtoras finalizando empreendimentos para entrega aos clientes
Empresas com obra industrial ou comercial em fase de averbação
Quem precisa da CND para venda do imóvel ou financiamento bancário
Imóveis com obra antiga ainda não regularizada na Receita Federal
Espólios e inventários onde a obra precisa ser regularizada para partilha

Base normativa

Instrução Normativa RFB 2.021/2021 — Aferição de obra de construção civil
Lei Federal 8.212/1991 — Custeio da Seguridade Social
Instrução Normativa RFB 971/2009 — Contribuições Previdenciárias
Portaria PGFN/RFB 1.751/2014 — Certidão Conjunta
Lei 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos (averbação)
Decreto 3.048/1999 — Regulamento da Previdência Social

O que compõe o serviço

Aferição da obra no sistema SERO

Realizamos a aferição oficial da obra de construção civil no sistema SERO da Receita Federal, conforme IN RFB 2.021/2021.

Dedução máxima de notas fiscais

Levantamento e inclusão de todas as notas fiscais elegíveis de empreiteiros e prestadores, reduzindo o INSS ao mínimo legal.

Pagamento ou parcelamento orientado

Se houver INSS a recolher, orientamos sobre pagamento à vista (com desconto) ou parcelamento em condições viáveis ao cliente.

Emissão da Certidão Negativa de Débitos

Após regularizada a aferição, emitimos a CND da obra (ou Certidão Positiva com Efeito de Negativa) pela RFB.

Baixa formal da Matrícula CNO

Conduzimos a baixa definitiva do CNO no sistema da Receita Federal, encerrando as obrigações fiscais da obra.

Documentos prontos para Habite-se e averbação

Entregamos o pacote completo (CND + comprovantes) pronto para protocolar Habite-se na Prefeitura e averbar a construção na matrícula do imóvel.

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A Cruzeiro Engenharia executa o serviço de Baixa de Obra e CND em todo o estado de São Paulo. Orçamento gratuito e sem compromisso.

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Perguntas Frequentes

É a Certidão Negativa de Débitos da obra de construção civil emitida pela Receita Federal, atestando que não há INSS pendente sobre a obra. É documento obrigatório para Habite-se, averbação da construção na matrícula e venda regularizada do imóvel.

A Lei 8.212/1991 atribui ao proprietário da obra a responsabilidade pelo recolhimento do INSS sobre a mão de obra empregada na construção. O cálculo é feito por aferição (área × valor por m² × alíquota), com possibilidade de dedução das NF de serviço.

Depende do levantamento de notas fiscais, do valor a recolher e da demanda da Receita Federal. O cálculo teste prévio é o que mais acelera o processo, pois antecipa a apuração e o planejamento financeiro.

Sim. Aderindo a um parcelamento na modalidade vigente, a Receita emite Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPEN), que tem o mesmo valor da CND para fins de Habite-se e averbação.

Mesmo obras antigas podem ser regularizadas. Nesse caso, o INSS é calculado pela aferição completa (sem deduções). Avaliamos o caso e indicamos o caminho mais econômico, incluindo parcelamento se necessário.

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