Como Fazer Projeto Técnico Legal (PTL)

PTL é nomenclatura usada em algumas prefeituras (notadamente SP capital) para designar o PROJETO APROVADO PELA PREFEITURA para concessão de alvará de construção. Pode ser EXECUTIVO (com todos os detalhes construtivos) ou LEGAL (apenas com informações para análise urbanistica). É o documento que ATESTA que a edificação respeita o Código de Obras, zoneamento e Plano Diretor. Sem PTL aprovado, não há alvará.

PROJETO LEGAL: contem informações NECESSÁRIAS PARA ANÁLISE DA PREFEITURA — plantas, cortes, fachadas com cotas, áreas, quadro de áreas, memória descritiva. NÃO DETALHA pormenores construtivos. PROJETO EXECUTIVO: contem TODOS OS DETALHES necessários para a EXECUÇÃO DA OBRA — especificações, detalhes de caixilhos, revestimentos, rodapés, vendo míveis. É muito mais completo. Para alvará, basta o LEGAL. Para execução, é indispensável o EXECUTIVO.

PARÂMETROS URBANÍSTICOS definidos pela Lei de Zoneamento. TAXA DE OCUPAÇÃO: área MAIÚSCULA do terreno coberta pela construção (geralmente 50-80%). COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: número de vezes que se pode multiplicar a área do terreno para obter a ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL (1,0 a 4,0, às vezes mais via outorga onerosa). GABARITO: altura máxima (pavimentos ou metros). RECUOS: distância da construção às divisas (frente, fundos, laterais). Descumprir esses parâmetros = rejeição do projeto.

Projeto pequeno/simples em município ágil: 30-60 dias. Projeto médio em município grande: 60-120 dias. Projeto complexo ou em área especial (tombado, APP, ZEIS): 120-240 dias. Projetos com EIV/RIT: 180-360 dias. Esses prazos só se cumprem com projeto COMPLETO e fielmente conforme o COE na primeira protocolização. Cada comunique-se acrescenta 30-60 dias.

NÃO RECOMENDADO. O projeto legal tem INFORMACÕES INSUFICIENTES para execução segura: não detalha ligações estruturais, sistemas complementares (hidráulico, elétrico), acabamentos. Construir sem projeto executivo = improvisação em obra + retrabalho + custos imprevistos + possíveis problemas estruturais. SEMPRE CONTRATE o PROJETO EXECUTIVO adicional, mesmo que não seja exigido pela prefeitura.

REJEIÇÃO automática na prefeitura. Opções: (1) REVISAR o projeto para CABER nos parâmetros do terreno; (2) em SÃO PAULO e algumas grandes cidades, pleitear OUTORGA ONEROSA do direito de construir (pagar para construir acima do coeficiente básico); (3) em terrenos com características especiais, EIV pode viabilizar flexibilização (mas tem prazo e custo). TENTAR construir contrariando o zoneamento é tiro no pé: multa, embargo, demolição parcial.